Обосновавшись в Польше, многие эмигранты задаются целью купить здесь собственное жильё. Но польский рынок недвижимости имеет свои особенности, которые нужно учитывать, выбирая квартиру и общаясь с продавцом. Разобраться в них самостоятельно довольно трудно. Но на помощь всегда готовы прийти агенты по недвижимости.
Что входит в обязанности агентов по недвижимости, сколько стоят их услуги и почему в Польше не стоит заключать сделки купли-продажи жилья самостоятельно, MOST рассказал Павел Соломянко, владелец агентства недвижимости в Белостоке Grabowscy Nieruchomości.
— Для беларусских эмигрантов вполне привычно разбираться во всём самостоятельно. Можно выбрать квартиру на сайте объявлений, договориться с продавцом, скачать в интернете типовой договор и заверить сделку у нотариуса.
— По закону участие агентства недвижимости в заключении сделки действительно необязательно. И беларусы, которые выходят на польский рынок недвижимости, часто руководствуются лишь рекомендациями своих сограждан, которые уже давно живут в Польше и успели купить здесь жильё. К сожалению, этого бывает недостаточно. Нужно учитывать особенности рынка, правильно вести переговоры с продавцом, проверять, нет ли обременений у жилья, которое вам понравилось.
Если сделку сопровождает агентство недвижимости, то на нём лежит вся ответственность за правильную подготовку документации и проверку юридической чистоты квартиры. Наша ответственность застрахована, поэтому даже в крайнем случае все убытки по гражданско-правовым договорам будут покрыты. Это делает сделки с участием агентств полностью безопасными.
К сожалению, у некоторых продавцов бывают предубеждения перед покупателями-иностранцами. Доведут ли они сделку до конца или передумают и уедут на родину? А мы как авторитетный посредник помогаем продавцам понять, что эмигрант — хороший и надёжный покупатель.
«Продавцы готовы торговаться»
— Насколько окончательная стоимость жилья буде выше с учётом привлечения всех посредников?
— Комиссия агентства недвижимости определяется индивидуально исходя из ожидаемой сложности сделки, объёма работ и цены приобретаемой недвижимости. Ставки агентств начинаются в редких случаях от 1% и доходят примерно до 3,5-4%. В среднем это 1,5-2%. У нас, например, ставки ближе к нижней границе предложений, которые есть на рынке. Они очень конкурентоспособны. Процент агентства указывается в агентском договоре, покупатель знает о нём сразу, и в процессе работы с конкретным клиентом он не меняется.
К этому нужно ещё прибавить оплату нотариального акта и 2%-ный налог на покупку недвижимости — он не уплачивается при приобретении жилья на первичном рынке. В итоге общий объём всех доплат составляет, как правило, 5-6% от цены сделки.
Но не забывайте, что цены реальных сделок сейчас до 10-15% ниже цен предложения. Это говорит о том, что продавцы готовы торговаться. И агенты недвижимости, которые понимают справедливый уровень цен и имеют многолетний опыт взаимодействия с продавцами, знают, как добиться максимального снижения цены. Поэтому не исключено, что в реальности, обратившись в агентство, вы не только не потратите дополнительные деньги, но ещё и сэкономите их.
— Когда можно добиться максимального снижения цены?
— Многое зависит от опыта агента. Компания Grabowscy Nieruchomości работает на рынке с 2001 года, то есть уже более 20 лет. Я занимаюсь этим бизнесом уже семь лет. У нас достаточно опыта для того, чтобы добиться для покупателей максимально привлекательной цены и максимально комфортных условий сделки.
«Покупатель должен обладать достоверной информацией»
— Что входит в обязанности агента недвижимости?
— Сначала мы встречаемся с клиентом и выясняем подробно, какое жильё он ищет: по площади, функционалу, расположению, ценовым характеристикам. Если клиент недавно в Польше, то мы, конечно, можем дать рекомендации по плюсам и минусам конкретных локаций: мы знаем качество инфраструктуры там, доступность учреждений образования. Все требования клиента прописываются в договоре.
Затем из всего массива предложений выбираем те, что наиболее подходят клиенту. Многие думают, что каждое агентство недвижимости работает только с теми предложениями, что есть в его базе. Это не так. Мы сотрудничаем со всеми агентствами Белостока и рассматриваем при необходимости квартиры, которые предлагают они.
Дальше мы бронируем те квартиры, что понравились клиенту и договариваемся о просмотре. В ходе просмотра мы помогаем клиенту получить соответствующую информацию от продавца или представляющего его агентства. Также мы помогаем клиенту понять, какими будут расходы на содержание такого жилья после его покупки. К сожалению, часто продавцы занижают эти суммы, стремясь представить своё предложение в более выгодном свете. Мы же считаем, что покупатель должен обладать достоверной информацией.
Мы сотрудничаем с проверенными кредитными консультантами. Поэтому если клиенту нужно привлечь ипотечный кредит, то мы можем рекомендовать специалиста. И договариваемся с продавцом о том, что ему нужно будет дождаться решения банка.
Далее мы подготавливаем все документы для осуществления сделки, контролируем перевод средств.
Мы не боимся сложного процесса подготовки сделки. Если иностранцу нужно получить разрешение на приобретение земли, то оказываем всю необходимую помощь в подготовке заявления. Получение разрешения может занять до шести месяцев, поэтому мы ищем продавца, который готов подождать с завершением сделки.
«Можно успеть до нового витка роста цен»
— Что агентство не может проверить?
— Мы проверяем всю возможную информацию о квартире и продавце. К сожалению, некоторые вещи невозможно проверить, например соседей. Но мы знаем общие характеристики домов. Где много инвестиционных квартир под сдачу в аренду, где много студентов, где живёт много пожилых людей, а где молодой район.
— Часто эмигранты привозят с собой сбережения. Не всем понятно, как правильно доказать легальность их происхождения.
— Агентство недвижимости не проверяет происхождение средств. Но мы понимаем, что сделка может заинтересовать впоследствии налоговые органы, поэтому можем рекомендовать клиенту консультантов, которые помогут разобраться в этом вопросе.
— Что будет с ценами на жильё в ближайшее время?
— Сейчас рынок замер в ожидании новой программы льготного кредитования жилья Mieszkanie na start. Ожидается, что многие смогут воспользоваться этим кредитом и спрос на жильё резко возрастёт, а значит, пойдут вверх и цены. Поэтому сейчас многие продавцы заняли выжидательную позицию, соответственно, база предложения ограничена. Но если покупать квартиру сейчас, то можно успеть до нового витка роста цен. Когда Mieszkanie na start официально утвердят и представят его окончательные условия, на рынок может выплеснуться значительно больше предложений. Но они и расхватываться будут быстрее.
«Мы говорим по-беларусски»
— Как покупатели могут с вами связаться?
— Мы приглашаем вас посетить наш сайт в интернете www.grabowscy.pl (все контактные данные можно узнать там) и следить за профилем компании в Facebook. Вы можете связаться с нами также по почте biuro@grabowscy.pl или по телефону и Whatsup 519-023-853. Мы говорим по-английски и по-беларусски.
А читатели MOST могут рассчитывать на дополнительную скидку при финализации сделки.
