«У застройщиков цены пока не растут, но и падения нет». Девелопер — о том, как на польский рынок повлияет новый льготный кредит на жильё

В Польше активно обсуждают новый льготный кредит на жильё Pierwsze klucze («Первые ключи»). Он должен появиться в 2026 году. Предполагается, что претендовать на субсидии будут только покупатели «вторички», а также те, кто хочет приобрести землю и построить свой дом. На первичном рынке льготная ипотека будет доступна лишь при покупке жилья, строящегося жилищными кооперативами, товариществами (TBS) и муниципальными жилищными инициативами (SIM). Чтобы замедлить рост цен, разработчики программы планируют ограничить максимальную стоимость квадратного метра, которую можно прокредитовать.

Программа уже вызвала разочарование девелоперов. Застройщики не снизили регулярные цены, но стали предлагать акции, чтобы привлечь покупателей. Отчасти это сработало, хотя многие из тех, кто планирует покупку недвижимости в ближайшее время, всё ещё выжидают.

Как изменятся цены в будущем, что ждёт рынок с введением новой программы, какая стратегия сейчас предпочтительнее для покупателей и на что обратить внимание при покупке жилья? Об этом журналистка MOST поговорила с Юстыной Кишло, руководителем отдела продажи квартир крупного белостокского застройщика Kombinat Budowlany, и начальником отдела маркетинга компании Уршулей Куприянович.

«На снижение цен я бы не рассчитывала»

— Чего ждать от обсуждаемой сейчас льготной жилищной программы?

Юстына Кишло: Государственная программа будет ориентирована на вторичный рынок. Уже известно, что будет установлен верхний предел стоимости метра — это то, сколько максимально может стоить жильё, чтобы его кредитовали по этой программе.

Пока известны только общие условия, так что рынок выжидает. Покупатели ждут более доступных кредитных ставок. И это сдерживает спрос. У застройщиков цены не растут, но и падения нет. Скорее цены стабилизировались. Но сейчас все стараются привлечь клиентов с помощью акций.

— Прошлая льготная программа — «Безопасный кредит» под 2% — взвинтила цены. Теперь законодатели пытаются избежать этого риска. Получится?

Ю.К.: Любая программа, даже ориентированная только на вторичное жильё, оживляет рынок. Это неизбежно потянет за собой и первичный сегмент. С прошлым кредитом цены выросли на 20-30%. Когда та программа закончилась, рынок стабилизировался. Сейчас падения цен нет, но есть хорошие промоакции. Поэтому, возможно, лучшей стратегией будет не выжидать, а воспользоваться ситуацией и решить жилищный вопрос сейчас.

Уршуля Куприянович: В любом случае на снижение цен я бы не рассчитывала. Дело в том, что стоимость получения земельного участка очень высокая, поскольку таких участков осталось мало. Минимальная заработная плата тоже не снижается, и, соответственно, зарплаты работников строительства растут. Строительные материалы дорожают. Так почему может дешеветь жильё?

Для рынка лучше всего стабилизация цен. Это хорошо и для покупателя, и для нас как застройщика, потому что так мы можем лучше прогнозировать свою экономику.

«Двухкомнатную квартиру можно купить меньше чем за 280-300 тыс. злотых»

— Есть сегменты, где жильё дорожает или наоборот дешевеет быстрее?

Ю.К.: Нет, динамика во всех сегментах одинаковая, а рост пропорциональный. В квартирах меньшей площади при прочих равных факторах квадратный метр дороже. Но они дорожают не быстрее, чем многокомнатные.

— Какие цены сейчас сформировались в Белостоке?

Ю.К.: Это зависит от района, площади квартиры. Если мы говорим о первичном рынке, то небольшая квартира в центре может стоить 13 тыс. злотых за метр, а побольше — 10-11 тыс. злотых, в более отдалённых районах — 9 тыс. злотых. У нас в жилом комплексе Rytm по ул. Klepacka большие квартиры стоят даже меньше — 7600 злотых за метр. Небольшую двухкомнатную квартиру можно купить меньше чем за 280-300 тыс. злотых. А ближе к центру — по ул. Łąkowa — квартиры стоят уже по 10 тыс. злотых за метр.

У.К.: Вообще сейчас хорошее время для покупки квартир. Действуют акции, и можно получить от застройщика хорошую скидку.

— А где выгоднее покупать жильё, на вторичном рынке или первичном?

Ю.К.: Я рекомендую первичный рынок. Разница между ценами на первичку и вторичку сейчас незначительна, но, покупая новое жильё, человек может сразу сделать перепланировку и адаптировать квартиру под себя. Часто внутренние стены можно перенести. Эмигранты из Восточной Европы, как и поляки, обычно умеют многое делать своими руками, так что можно сэкономить на ремонте.

Новые здания строятся с применением современных технологий, отличаются лучшими фасадами по сравнению со старым фондом, утеплением. Поэтому в эксплуатации такое энергоэффективное жильё дешевле.

И плюс новое жильё администрируется управляющим недвижимостью. Его выбирает правление товарищества собственников (Zarząd Wspólnoty), а оно, в свою очередь, выбирается жильцами. То есть жильцы влияют на управление домом. А старое жильё управляется жилищным кооперативом (Spółdzielnia Mieszkaniowa). Жильцы не могут его сменить.

Ну и при покупке жилья на первичном рынке не уплачивается 2%-ный налог и не нужно прибегать к услугам агента по недвижимости. Это тоже экономит расходы.

«Даже если дефекты появятся, мы их устраним»

— На что стоит обратить внимание при выборе жилья?

Ю.К.: Конечно, это район. Важно, есть ли поблизости поликлиника, а если это жильё для семьи — то детский сад, школа, игровые площадки. Важно, как близко расположена остановка общественного транспорта, удобное ли сообщение с центром и другими районами.

Есть ли гаражи, парковочные места — этим тоже нужно поинтересоваться.

Что касается технических стандартов, то сейчас уже все застройщики соответствуют высоким требованиям: проведён интернет, дома оборудованы качественными лифтами, квартиры утеплены — так что в будущем это позволит сэкономить на обогреве.

У.К.: Ещё я бы посоветовала выбирать застройщика с хорошей репутацией, который уже много лет на рынке. Почему это важно? Если будут какие-то дефекты строительства, то стабильно работающий застройщик их устранит. А если компания реализовала один проект и прекращает деятельность, то к кому предъявлять претензии? Kombinat Budowlany — это девелопер, который работает на рынке уже больше 30 лет. Обычно к нашему жилью нет претензий, но даже если появятся, мы их всегда устраним, потому что от этого зависит наша репутация. И мы даём гарантии на квартиры на пять лет.

И также важно, чтобы у застройщика был финансовый консультант. Наш консультант сразу оценит, где и на какую примерно сумму покупатель может получить ипотеку, сориентирует по процентам, подготовит документы. Если человек приехал в чужую страну, где ему ещё не понятно, как функционирует рынок, то важно сразу обратиться к специалисту. И его услуги бесплатны.

— Часто квартиры в партере предлагаются с участками (огрудками). Иностранцам нужно разрешение МВД, чтобы купить такой участок?

Ю.К.: Нет. Мы уже проводили сделки с беларусами, и во всех случаях они легко покупали жильё без дополнительных разрешений. Также разрешения не нужно, чтобы купить машиноместо, закреплённое за квартирой. Единственный случай, когда нужно такое разрешение, — это если покупатель хочет приобрести машиноместо отдельно от квартиры.

Что сейчас предлагается в Белостоке

Сейчас Kombinat Budowlany предлагает несколько выгодных жилых комплексов.

Inwestycja Osiedle Rytm przy ulicy Klepackiej — это комфортные квартиры в районе, идеальном для семей

Это просторное жильё в районе малоэтажной застройки по ул. Klepacka. Рядом находится вся социальная инфраструктура: школы, детские сады, магазины и аптеки. В цене жилья уже заложены отдельные кладовые. На первом этаже квартиры предлагаются с огрудками.

Kamienica przy Ciepłej — эксклюзивные квартиры в самом центре Белостока

Это уютный жилой комплекс всего на 32 квартиры, расположенный вблизи городских достопримечательностей и государственных учреждений. Неподалёку много ресторанов и магазинов.

Inwestycja przy Kochanowskiego — идеальное место для студентов и активных людей

Отсюда рукой подать до университетов, а до центра города можно добраться легко и быстро. Высокий класс квартир делает их выгодными как для проживания, так и для инвестиций.