Беларусам стало проще приехать в Белосток. После открытия «Кузницы» и «Бобровников» дорога из Гродно теперь исчисляется часами, а не сутками, и больше не нужно за неделю регистрироваться в электронной очереди. Значит ли это, что вырастет спрос на краткосрочную аренду, инвесторы начнут охотнее вкладываться в недвижимость и цены на нее подскочат? MOST спросил об этом Павла Соломянко, владельца агентства по недвижимости в Белостоке.
— Этого ждали не один год, и вот наконец открылась граница с Беларусью. На ваш взгляд, эта новость повлияет на стоимость недвижимости?
— Цены никогда не меняются резко — ни за день, ни за неделю. Даже если мы видим скачки цен, то им всегда предшествует определенный период — пока люди не почувствуют, что «сейчас хороший момент, чтобы купить жилье». Пока слишком мало времени прошло, чтобы рынок успел отреагировать.
В любом случае открытие границы — это позитивный сигнал. Оно может привести к улучшению настроения на рынке недвижимости. И уже это может повлиять на готовность людей доводить сделки до конца, а значит — вырастет спрос. Логично, что из-за большего числа заинтересованных в покупке продавцы начнут поднимать цены.
— Значит ли это, что именно сейчас хороший момент для покупки?
— На фоне нескольких прошлых месяцев ситуация улучшилась. Базовая процентная ставка, влияющая на WIBOR и условия по ипотеке, снизилась в ноябре и может продолжить снижаться. Плюс на рынке все еще избыток предложений, и это делает его рынком покупателей. То есть именно покупатели задают темп и правила игры, а продавцам приходится подстраиваться. И на данный момент, даже несмотря на открытие границ, ничто не указывает, что ситуация изменится до конца года.
Особенно это важно понимать приезжим из других стран. Если они планируют заключать сделку по недвижимости с привлечением кредита, то нужно время, чтобы получить одобрение от банка.
— Сколько времени уходит, чтобы иностранцу купить жилье в Польше?
— Ожидание самой ипотеки в среднем занимает от нескольких недель до двух месяцев (для сравнения: поляки ждут одобрения банка пару недель). Этому предшествует время на поиск жилья, переговоры с владельцем. Также при покупке рекомендуем проверять данные владельца и недвижимости — самостоятельно или при помощи агента. По нашим расчетам, чтобы иностранец купил себе здесь жилье в ипотеку, нужно около двух месяцев. При условии, что все пройдет быстро и гладко.
Однако порой на покупку может понадобиться и три, и шесть месяцев, и даже год. В основном процесс удлиняется подходом к выбору жилья. Так как для приезжих покупка дома — это важный и рисковый этап в эмиграции, к нему подходят более скрупулезно и требовательно, чем к инвестиционной недвижимости — под аренду или флиппинг (покупка с целью ремонта и последующей перепродажи по более высокой цене. — Прим. MOST).
Чем больше у покупателя требований и чем они жестче, тем больше потребуется времени на поиск подходящего варианта. Чтобы его сократить, мы разработали специальную методику подбора и даже взялись за разработку ИИ-ассистента, чтобы видеть новые варианты первыми. Это сделает наш поиск значительно быстрее, чем у других агентств. Но даже робот не сможет победить реальность и «создать» квартиру или дом, который вы себе намечтали, если их еще не построили. На поиск лучше всего заложить какое-то время.
«В среднем разница между ценой в объявлении и стоимостью сделки — около 11%»
— С какими еще трудностями сталкиваются иностранцы при покупке?
— Приезжие очень внимательно относятся к подбору жилья даже на этапе аренды. Изучают, хороший ли район, какие там удобства и инфраструктура… Но даже очень осведомленный житель города, живущий здесь не один год, не может профессионально оценить, в каком состоянии само жилье, какова его реальная цена на рынке, не завышена ли цена продавца. Для этого нужно иметь определенное образование, насмотренность и технические знания.
Статистика показывает, что разница между стартовой ценой в объявлении и фактической ценой сделки — около 11%. Это усредненные значения по рынку жилой недвижимости. Если квартира стоит, скажем, 500 тыс. злотых, это примерно 50 тыс. разницы. Но как понять, в каком объекте эта стоимость завышена, а в каком — адекватная? Когда стоит торговаться и есть ли для этого твердые аргументы? Это умеет даже не всякий риелтор.
Часто люди доверяют выбор жилья агенту-соотечественнику и радуются снижению цены даже на 3% от первоначальной стоимости жилья. Я могу понять их логику: услуги риелтора стоят в среднем по рынку 2,5%, и такая скидка покрывает расходы на агентский сервис. Но в итоге человек все равно переплачивает за возможность вести сделку «на своем языке» больше, чем размер комиссии. Мы, поляки, это видим. Но языковой барьер остается барьером.
Покупателям-иностранцам важно быть в курсе происходящего и быть уверенными, что их запросы тоже корректно понимают. По вопросам недвижимости им комфортнее общаться с теми, кто понимает их родной язык.
Поэтому после первых же обращений от русскоязычных клиентов мы усилили свою команду специалистами из Беларуси и открыли русскоязычное направление. Проект назвали Next Home Bialystok. Теперь мы работаем в команде: польские эксперты работают над подбором недвижимости и ведением переговоров, а беларусские специалисты отслеживают новости по легализации и другим важным темам, с которыми сталкиваются иностранцы в Польше, а также проводят коммуникацию, отвечают на все вопросы. Этим мы отличаемся от других агентств, где риелторы выполняют весь цикл сделки в одиночку и при этом конкурируют между собой внутри фирмы за клиентов.
Три шага на пути к квартире
— Значит ли это, что, зная свои возможности по ипотеке, человек может рассматривать квартиры дороже, чем он может себе позволить?
— Побороться всегда можно. Даже если квартиры выставлены по определенным ставкам за метр, почти всегда можно договориться о скидке. Цены всегда подлежат переговорам.
Сейчас расскажу, как это может выглядеть. Рассмотрим часть процесса покупки недвижимости (ознакомиться с полным циклом сделки можно здесь).
1. Узнать свои возможности по ипотеке у кредитного советника (doradca kredytowy). На этом этапе важно также учитывать свои сроки по ВНЖ, контракту на работу, аренду и другие показатели — сейчас не будем на этом останавливаться, подробно об этом мы рассказываем на наших бесплатных мероприятиях (анонсы в Instagram).
2. Выбрать жилье, подходящее по вашим параметрам и по цене.
3. Провести переговоры о конечной стоимости сделки и заключить предварительный договор (umowa przedwstępna) на покупку.
Этот договор является неотъемлемой частью пакета документов на соискание ипотеки и фиксирует финальную стоимость жилья, за которую вы затем его приобретете. Торги происходят до заключения договора.
То есть можно выбрать жилье подороже и быть готовым торговаться. Диапазон торга зависит от большого количества факторов. Чтобы провернуть такой трюк, вам нужно быть уверенным в своем запросе (помните: чем больше требований, тем менее гибкая сделка). Помощь профессионального риелтора точно не будет лишней.
— Многие польские фирмы для работы с иммигрантами просто нанимают агентов, которые приехали сюда из Беларуси и Украины. Но вы пошли другим путем. Почему?
— Я прожил в Белостоке всю свою жизнь, 9 лет управляю семейной компанией и никогда не переезжал. Не представляю себе, каково это — оказаться вынужденным менять свой дом.
Но что я могу сделать, чтобы поддержать вас? Только предложить свои услуги, стать ближе и понятнее для вас. Пришлось, конечно, изучить новый материал: законы для приезжих, подходы к выдаче ипотеки, сроки ВНЖ и многое другое. Чтобы не допускать ошибок коллег по отрасли, мы изменили процессы работы. А еще перевели договор на русский язык и добавили специальные условия, которые отвечают именно запросам новых жителей Польши.
Короче говоря, я решил вложиться в Next Home Bialystok и предложить беларусам поработать вместе. Не «покупать» сотрудника, а создать новый подход с учетом интересов всех сторон.
Если же вы решите купить жилье в Белостоке или Варшаве (вторая часть нашей команды там, мы помогаем купить жилье в столице и переехать), то будем рады помочь. Next Home Bialystok не берет предоплат и не дает платных консультаций. Зато вы можете бесплатно задать свой вопрос в Telegram — сразу добавляйте в контакты, потом пригодится. Или подписаться на наш Инстаграм. Или заехать в наш офис в центре Белостока на чай-кофе. Или прийти на встречи, которые мы проводим в Белостоке и онлайн на русском языке. Остаемся на связи и будем рады новым знакомствам.
Вы можете обсудить этот материал в нашем Telegram-канале. Если вы не в Беларуси, переходите и подписывайтесь.
