Прожив в Польше год или несколько лет, многие беларусы задумываются о покупке собственного жилья. Но далеко не все имеют для этого необходимые сбережения. К счастью, польские банки готовы выдавать ипотечные кредиты иностранцам. Выяснили, каковы шансы получить кредит с беларусским паспортом. MOST рассказывает, как взять ипотечный кредит в Польше и истории беларусов, которым это удалось.
Сначала ВНЖ — потом ипотека?
В большинстве крупных банков Польши (Bank Pekao, Santander Bank Polska, ING Bank Śląski, mBank) ипотечные кредиты доступны гражданам Беларуси с любым видом на жительство (karta pobytu). В банке PKO BP требуют только постоянный ВНЖ. А Santander выдаёт кредиты даже тем, кто живёт в Польше по визе.
Некоторым банкам достаточно, чтобы ВНЖ был действителен на момент подачи кредитной заявки.
Другие же устанавливают дополнительные требования: например, чтобы срок действия документа, по которому иностранец проживает в Польше, истекал не менее чем через 12 месяцев с момента обращения в банк, или не менее чем через шесть месяцев с момента совершения сделки купли-продажи.
Где и сколько надо работать?
При расчёте кредитоспособности ни один польский банк не станет учитывать доходы, получаемые в Беларуси, независимо от их источника или размера. Кроме того, банкам важно, чтобы кредитополучатель был налоговым резидентом Польши.
В большинстве случаев банк расценит выше свои риски, если потенциальный заёмщик получает доход не в злотых, а в другой валюте. В этом случае максимальная сумма, на которую сможет претендовать заявитель, будет ниже.
Минимальный срок работы в Польше, при котором банки готовы удовлетворять заявки на ипотечные кредиты, составляет обычно от шести месяцев, а в ряде случаев требованием является получение дохода в течение 12 месяцев. Обычно банкам важно видеть доход за предыдущий календарный год, подтверждённый налоговой инспекцией.
При оценке финансового положения заёмщика банки принимают во внимание не только размер, но и стабильность поступления дохода. Подтверждением финансовой состоятельности являются справки о зарплате, сведения из трудового договора и налоговых деклараций.
Как правило, все форматы работы иностранца являются приемлемыми: подойдёт работа в качестве и индивидуального предпринимателя, наёмного работника с любым видом договора (umowa o pracę, umowa zlecenia, umowa o dzieło). Но требования к кредитополучателям могут разниться в зависимости от формата трудоустройства.
Некоторые банки (например, PKO) при расчёте кредитоспособности готовы включать в доход потенциального заёмщика пособие 500+. Ежемесячные выплаты по уже имеющимся кредитам или другим финансовым инструментам будут вычитаться при расчёте кредитоспособности.
На сколько и почём?
Возможные сроки кредитования доходят до 35 лет, но в реальности часто оказываются ниже: на момент окончания кредитного договора кредитополучатель должен быть моложе 65 лет.
Доля собственного участия, как правило, должна составлять не менее 10%, а в некоторых банках (например, ING) — не менее 20%.
Полная процентная ставка обычно выше 9-10% годовых. Как правило, нужно застраховать покупаемую недвижимость и жизнь кредитополучателя, а также оплатить комиссии банка. Может понадобиться и независимая оценка жилья. Но уже с июля 2023 года должна заработать программа субсидирования процентных ставок, которая значительно удешевит кредиты.
К моменту обращения в банк покупатель уже должен выбрать подходящее жильё и заключить предварительное соглашение с продавцом или застройщиком. При покупке дома или земли иностранцу требуется разрешение МВД. Кроме того, разрешения придётся получать при покупке недвижимости в приграничной зоне.
Как беларусы брали ипотеку в Польше
MOST поговорил с беларусами, которые недавно получили в польских банках кредиты на покупку и строительство жилья.
Продал две квартиры в Беларуси, а остальное попросил в банке
Супруги Сергей и Татьяна покинули Беларусь в 2022 году. Уезжали на время, но вскоре поняли, что останутся в Польше надолго. Семья поселилась в Варшаве. Цена съёмной квартиры в столице к тому моменту достигла одной тысячи евро в месяц. Стало понятно, что за пять лет траты на съём будут сравнимы со стоимостью квартиры в Минске.
Тогда супруги приняли решение продать недвижимость в Беларуси и вложить средства в покупку квартиры в Варшаве. Имеющиеся ресурсы покрывали 65-70% стоимости желаемой квартиры. А на недостающую сумму было решено взять кредит.
Татьяна имеет карту поляка и постоянный вид на жительство, работает как индивидуальный предприниматель. Сергей получил временный вид на жительство по воссоединению семьи, работает по договору подряда.
— Как вы выбирали банк-кредитор?
— Друзья посоветовали нам обратиться к дорадце [doradca kredytowy, кредитный консультант — прим. ред MOST]. Это специалист, который помогает клиентам подготовить документы и подаёт их в разные банки, а затем выбирает лучшее предложение. Перед дорадцей у нас никаких финансовых обязательств нет, формально его услуги для нас бесплатны. Но он получает какое-то вознаграждение от банка. Так что услуги дорадцы, вероятно, заложены в стоимость нашего кредита или в единовременную плату банку за его подготовку. Мне приходилось встречать белорусов, которые стараются пройти весь этот процесс самостоятельно, но не всегда понимают требования банков. В итоге, зачастую получают отказы.
В первый раз мы общались с дорадцей ещё в прошлом году. Но тогда она рекомендовала подождать до 2023 года, потому что банкам важно видеть занятость и стабильный доход кредитополучателя за предыдущий календарный год. В феврале этого года у нас уже были составлены годовые налоговые декларации, и мы снова вернулись к этому вопросу.
Мы собрали документы, в том числе справки о доходах и об уплате налогов, предварительный договор с продавцом квартиры. Банк интересовали доходы именно в Польше и в злотых. Сложность была в том, что у меня не оказалось беспрерывного стажа в Польше. Но на решение банка это не повлияло: зарплаты жены оказалось достаточно для получения запрашиваемой суммы.
— Долго ожидали решения?
— Спустя 3-4 недели после обращения Bank Pekao согласовал выделение кредита. Ещё 2-3 недели ушло из-за того, что понадобилось сделать небольшое уточнение. Вся процедура заняла около 1-1,5 месяца.
— Продавец легко согласился ждать столько времени? Какие у вас с ним были договорённости?
— Цены на квартиры выросли, и найти покупателя со всей суммой на руках не так просто. Поэтому продавцы спокойно относятся к тому, что покупателю нужно дождаться решения банка.
Мы заключили предварительное соглашение и передали продавцу 10% суммы сделки. Беларусам это достаточно страшно: большие деньги передаются под подписание гражданского договора (umowa cywilna). Это, по сути, распечатанный листок бумаги, подписанный покупателем и продавцом. Даже без нотариального заверения. Правда, можно оформить такое соглашение и через нотариуса, но это дорого. Нас заверили, что даже при подписании гражданского договора мы защищены польским законодательством.
Единственное, на что я бы хотел обратить внимание: в стандартном договоре, который предлагают некоторые нерадивые агентства и даже дорадцы, говорится, что если вы получаете отказ от 3-5 банков или не можете получить кредит в течение какого-то определённого срока, то аванс не возвращается. Продавец забирает деньги себе. Мы же в нашем предварительном соглашении это исправили и указали, что в случае отказа продавец нам деньги возвращает. Он достаточно легко на это пошёл.
— Помимо процентной ставки, есть ли ещё какие-то дополнительные платы, которые повышают стоимость кредита?
— Это единовременная плата банку за подготовку кредита. Она исчисляется в нашем случае тысячами злотых. Остальные платы незначительны. Банк страхует жизнь кредитополучателя и недвижимость. Страховка стоит около 100 злотых в год, за первый год эти деньги вносятся сразу. Но в кредитном договоре есть важный пункт: если мы не будем обновлять страховку, то стоимость кредита возрастает на 1 процентный пункт.
— Банк требовал подтвердить происхождение денег, которые вы вносили самостоятельно?
— В банке об этом не просили. Но как сказал дорадца, в течение нескольких лет такие вопросы могут возникнуть у налоговой. Так что важно иметь документ о происхождении денег. В нашем случае источником средств стала продажа двух квартир в Минске. Поэтому мы сделали нотариально заверенные переводы договоров купли-продажи этих квартир.
Получила кредит без ВНЖ и с истекшей визой
Прожив год в Польше, супруги Ирина и Владимир решили обзавестись собственным жильём во Вроцлаве. Выбрали предложение одного из застройщиков: строительство квартиры с прилегающим участком. На руках у семьи было более половины необходимой суммы, остальное решено было взять в кредит.
Ирина не работает, а Владимир — индивидуальный предприниматель. Супруги знали, что в их случае банк захочет увидеть сведения хотя бы о 12 месяцах непрерывного дохода Владимира. Но к тому моменту, как они были накоплены, истёк срок действия визы, по которой семья приехала в Польшу.
К тому времени супруги уже подали документы на получение вида на жительство, а легальность их пребывания в стране подтверждали соответствующие штампы в паспортах. Но рассмотрение дела могло занять много времени, а переплачивать за съём жилья Ирина и Владимир не хотели.
— Как вам удалось взять кредит?
— Мы знали, что иностранцев без ВНЖ кредитует банк Santander. Предварительно обратились к дорадце, он сориентировал нас по кредитоспособности. Затем заключили с застройщиком предварительный договор, в котором забронировали квартиру. Собрали пакет документов: PIT за предыдущий год и фактуры, подтверждающие получение дохода мужа, справки об отсутствии задолженностей по уплате налогов и перед ZUS. Дорадца заполнила анкету. Ещё банк запрашивал подтверждение, что у нас есть те деньги, которые мы вносим за строительство самостоятельно. Но поскольку они лежали на счёте в том же банке, то мы просто сообщили об этом.
— На какой срок решили брать кредит?
— Изначально мы планировали взять кредит на 10 лет. Но во-первых, Владимир работает на американского заказчика, денежные средства ему приходят в долларах. За счёт этого банк дал нам только 31% от той сумму, которую мы могли бы получить, если бы муж работал на польского работодателя и имел зарплату в злотых.
Во-вторых, в банке сказали, что, возможно, мы в последующие годы захотим взять ещё какой-то кредит. И если мы растянем этот кредит на 25 лет, то ежемесячные выплаты по нему будут ниже. То есть, мы сможем получить ещё один кредит. Но мы выбрали кредит с фиксированной ставкой, что даёт возможность досрочного погашения без штрафных санкций.
— Есть особенности при кредитовании не готовой, а строящейся недвижимости?
— Поскольку при строительстве жилья средства вносятся траншами, то банк потребовал, чтобы мы сначала вносили свои средства. А когда они закончатся, то средства будет вносить банк.
После одобрения заявки банком она действительна ещё три месяца. В этот период можно отказаться от предложения банка или согласиться. Но график платежей, составленный застройщиком, предусматривает, что банковское финансирование потребуется позже, чем через три месяца. Поэтому чтобы заявка не пропала, банк сначала внёс одну тысячу злотых. На данный момент мы с этой суммы и платим проценты.
— Вам необходимо было получать разрешение администрации или МВД?
— К дому примыкает участок. Но он оформлен не как земля, а как терраса. Поэтому разрешение получать не требовалось.
— Помимо процентной ставки, есть ли ещё какие-то дополнительные платы, которые повышают стоимость кредита?
— Наша процентная ставка составила 7,7% годовых. Но это неполная ставка. Полная вышла 9,27%. Почему-то дорадца нам сразу об этом не сказал, мы узнали об этом, только читая текст договора перед подписанием.
Есть дополнительные платежи: страхование недвижимости в страховой компании, предложенной банком; страхование первого года жизни супруга на сумму кредита. Страхование жизни можно не продлевать, а вот если в дальнейшем не страховать жильё, то процентная ставка увеличивается. Мы подписывали отдельный документ, что выгодоприобретатель по страховке — банк. Ещё 400 злотых мы заплатили за независимую оценку недвижимости. Банк сам выбрал организацию-оценщика.
Есть дополнительное условие: не менее определённой суммы должно ежемесячно поступать на наш счёт в банке-кредиторе. Если не выполнить это условие, то процентная ставка вырастет на 0,5 процентного пункта. С другой стороны, когда мы станем собственниками построенной квартиры, процентная ставка снизится на 0,5 процентного пункта; они пересчитают и вернут деньги за тот период, когда она была повышенной. Кроме того, по условиям договора банк может ввести дополнительную комиссию. Мы вправе с ней не согласиться, но тогда должны будем досрочно погасить кредит.
