Правительство Польши отказалось от идеи беспроцентного кредита на жильё. Власти обещают обсудить альтернативную стимулирующую программу, но подробностей нового проекта пока нет. Раньше ожидание нового доступного кредита поддерживало цены на жильё, но теперь они пошли на спад. О том, на каких условиях эмигранты могут получить кредит сейчас и стоит ли ждать более выгодных, MOST поговорил с кредитным экспертом из Белостока Маженой Зайковской.
«Клиенты возвращаются к стандартным ипотечным предложениям»
— Поступают сообщения, что цены на жильё в крупных городах Польши пошли вниз. Сейчас наиболее выгодный период для покупки жилья или стоит ещё подождать?
— В прошлом году цены на недвижимость в Польше значительно выросли из-за введения программы «Безопасный кредит 2%». На данный момент действительно наблюдается стабилизация цен, а в некоторых городах Польши даже зафиксирован небольшой спад. Это связано с уменьшением интереса со стороны покупателей. Однако это не означает, что цены будут продолжать снижаться. Напротив, тенденция к росту сохраняется, поэтому, если кто-то планирует приобрести квартиру, сейчас самое время это сделать.
— Стоит ли покупателям ждать кредита под 0-1,5%?
— Проект закона о новом льготном кредите «Квартира на старт» был представлен в июле 2024 года. Изначально сообщалось, что программа должна вступить в силу 15 января 2025 года. Но ни правительство, ни финансовые учреждения не начали подготовку к её реализации. Клиенты, которые ранее обращались за консультацией по льготной программе, сейчас возвращаются к стандартным ипотечным предложениям. Однако если у кого-то нет необходимости в срочной покупке недвижимости, то можно подождать.
Кредиты с фиксированной ставкой сейчас выгоднее
— Какие сейчас коммерческие ставки по ипотечным кредитам? И какие эффективные ставки с учётом всех доплат?
— Для стандартного ипотечного кредита существует два варианта процентных ставок: фиксированная и плавающая. В настоящее время кредиты с фиксированной ставкой значительно дешевле, чем кредиты с плавающей ставкой. Они стоят 6,5-7% против 8% по кредитам с плавающей ставкой. Это связано с тем, что банки устанавливают фиксированную ставку, ориентируясь на текущую ситуацию на рынке. В будущем ставки могут ещё снизиться.
Кроме того, к процентной ставке необходимо добавить обязательные дополнительные расходы — страхование жизни и страхование недвижимости.
Ещё один дополнительный расход — оценка недвижимости, которую проводит банк. Её стоимость зависит от типа недвижимости: для квартиры она составляет примерно 400 злотых, а для дома — около 700 злотых.
— В последнее время банки ужесточили условия сотрудничества с иностранцами. Например, Santander — единственный банк, который прежде не требовал ВНЖ, теперь ввёл такое требование. По вашему опыту, стало ли сложнее иностранцам получить ипотечный кредит в Польше?
— Банки ужесточают условия кредитования для иностранных граждан для более тщательной проверки надёжности таких клиентов. Например, банк PKO BP не принимает карту временного пребывания или карту долгосрочного резидента ЕС, а банк Pekao SA просит предоставить дополнительные документы, такие как годовую налоговую декларацию (PIT), договор аренды недвижимости для подтверждения адреса проживания, а также трудовой договор (umowa o pracę). Таким образом банки проверяют связь клиента с Польшей и его намерение проживать здесь длительное время.
Что касается банка Santander, то в текущий момент он действительно требует карту побыта, хотя раньше это условие было необязательным, и более строго рассчитывает кредитоспособность для иностранцев. При этом есть банки, которые не изменили процедуру работы с клиентами из-за рубежа. Поэтому я настоятельно рекомендую проверить возможность получения кредита во всех банках.
В моей практике не было случаев, чтобы мой клиент не получил кредит. Учитывая, что 50% поданных мною заявок — это заявки от иностранных граждан, могу сказать, что, если кредитоспособность проверена должным образом и клиент предоставил все данные, то нет риска получить отказ.
— Какие документы нужны иностранцам, чтобы взять ипотеку в Польше?
— Основными документами для подачи заявки на кредит в Польше являются паспорт, карта временного или постоянного пребывания, а также карта долгосрочного резидента ЕС, справка о доходах и выписка с банковского счёта, подтверждающая поступление заработной платы. Последние позволяют банку удостовериться, что работодатель перечисляет зарплату в заявленном размере. Если у заёмщика есть дети на иждивении и он получает пособие Rodzina 800 Plus, то оно также учитывается при расчёте кредитоспособности.
Для дополнительной верификации некоторые банки могут потребовать годовую налоговую декларацию (PIT) для подтверждения стабильности доходов, договор аренды недвижимости, чтобы подтвердить наличие места постоянного проживания, и трудовой договор.
Сколько нужно зарабатывать, чтобы не отказали в кредите
— Опишите основные требования к доходу потенциальных кредитополучателей и первому взносу.
— При покупке недвижимости в Польше заёмщик должен иметь минимум 10% собственного вклада. Если семья из двух взрослых и одного ребёнка хочет купить квартиру стоимостью 500 тыс. злотых, им нужно иметь 50 тыс. злотых первоначального взноса, а общий доход семьи должен составлять 10 тыс. злотых по трудовому договору (umowa o pracę), если семья не имеет других финансовых обязательств: кредитов и займов, которые нужно регулярно оплачивать.
В случае покупки квартиры в Варшаве, стоимость которой составляет около 800 тыс. злотых, при тех же условиях ежемесячный доход семьи должен составлять 13 тыс. злотых.
Если у заёмщика нет собственного вклада, то он может воспользоваться программой «Квартира без собственного вклада» (Mieszkanie bez wkładu własnego). Условия такие: наличие достаточной кредитоспособности для покупки недвижимости, стоимость квадратного метра приобретаемой недвижимости не превышает установленного законом предела для конкретного региона, а также отсутствие жилья в собственности. Исключением являются те, кто хочет расширить уже имеющуюся жилплощадь.
Эта программа настолько привлекательная с точки зрения финансирования, что в большинстве случаев можно получить более выгодные условия и процентные ставки, чем по стандартному ипотечному предложению.
— Допустим, эмигрант задумывается о покупке квартиры в Польше, но не уверен, что банк согласует ему кредит. С чего бы вы рекомендовали ему начать?
— В первую очередь я советую проверить кредитоспособность. Для этого можно обратиться к финансовому эксперту. Наши услуги бесплатны.
После этого можно приступать к поиску недвижимости. Здесь есть важный момент: чтобы избежать дополнительных расходов, не стоит сразу подписывать предварительный договор с продавцом, потому что такой договор предполагает внесение достаточно крупного авансового платежа. Заявку можно подать на основании заявления о том, какую недвижимость заёмщик собирается приобрести. Банк рассмотрит заявку или предварительно проверит, всё ли в порядке с нашими данными, и можем ли мы подписать предварительный договор.
Также рекомендую всем, кто уже имел кредиты, проверить свою кредитную историю на сайте BIK.PL. Это позволит узнать, были ли просрочки по предыдущим кредитам, потому что это может стать препятствием для получения ипотечного кредита.
Услуги кредитного эксперта полностью бесплатны. Мажена Зайковска проанализирует финансовые возможности клиента, соберёт и сравнит предложения по кредитам от банков, поможет выбрать лучший вариант и подготовить все необходимые документы. Записаться на консультацию можно по телефону: +48 668 105 969, в Telegram и WhatsApp или по электронной почте: kontakt@marzenazajkowska.pl
