В Польше льготная ипотека под 2% на покупку первого жилья пользуется очень высоким спросом. С 1 июля в банки подано около 90 тыс. кредитных заявок, более 40 тыс. кредитных договоров уже заключены. Программа доступна не только гражданам Польши, но и иностранцам.
О шансах эмигрантов получить кредит MOST поговорил с кредитным консультантом из Белостока Маженой Зайковской.
— Говорят, только каждая вторая заявка на получение «безопасного кредита» под 2% заканчивается подписанием договора. Как часто, по вашему опыту, банки отказывают?
— Обычно мы составляем заявления сразу в несколько банков, чтобы увеличить шансы на позитивное решение. В случае с «безопасным кредитом 2%» большинство решений положительные, отказы единичные. Прежде всего потому, что мы оцениваем, какой банк скорее всего удовлетворит заявку конкретного клиента, и именно туда направляем заявку в первую очередь. А дополнительно отправляем заявки ещё в несколько банков, чтобы снизить риски отказа. В 99% случаев по моим заявлениям решения положительные.
— По какой причине банки в основном отказывают в выдаче этого кредита? По вашему опыту, процент отказа иностранцам примерно такой же, как в целом по заявкам или выше?
— Когда ко мне обращается клиент, который хочет воспользоваться «безопасным кредитом 2%», я прежде всего предоставляю ему информацию об условиях кредитования, а также проверяю его кредитоспособность, возможность получения кредита, кредитную историю, консультирую по доплатам.
Когда заявка клиента так тщательно предварительно оценена дорадцей, единственная причина, по которой клиент может получить отказ, — проблемная кредитная история — то есть если по предыдущим кредитам клиент выполнял свои обязательства не вовремя.
Также мы проверяем клиента по скоринговой системе. Это оценка по различным параметрам, на основе которых банк принимает решение, может ли претендент стать его клиентом. В числе таких критериев учитывается, из каких источников клиент получает доход, как долго он имеет доход, сколько времени он уже работает, какая у него квалификация, живёт ли он один или ведёт совместное хозяйство с кем-либо.
Эти критерии оценки идентичны для граждан Польши и иностранцев. Исходя из моего опыта, если клиент удовлетворяет критериям банка, то ни его национальность, ни гражданство не имеют никакого значения для банка.
У меня действительно очень много положительных решений банков по клиентам, которые являются гражданами других стран.
«Может возникнуть ситуация, когда в начале 2024 года лимит будет доступен, но потом — нет»
— Правительство Польши недавно приняло решение об увеличении лимитов финансирования программы «безопасный кредит 2%» с более чем 11 млрд злотых до более чем 16 млрд. Но вероятно, нынешний состав правительства просуществует недолго. Решение об увеличении лимитов, скорее всего, окончательное, или его могут пересмотреть?
— Фактически правительство действительно приняло решение об увеличении лимитов и объявило об этом во всеуслышание. Однако пока нет однозначного решения, говорящего о том, что эти средства будут доступны в следующем году. Смена правительства может привести к отмене решения. Поэтому я рекомендую подавать кредитные заявки до конца года, так как риск исчерпания финансирования довольно велик.
Объём финансирования, использованный в текущем году, настолько высок, что в следующем году средства, возможно, будут доступны в небольшом объёме, который не сможет удовлетворить потребности в финансировании всех желающих. Может возникнуть такая ситуация, что ещё в начале года лимит будет доступен, но потом — нет. Поэтому прошу не откладывать подачу заявления до последнего. Мы уже видим серьёзный рост заинтересованности в этой программе. Клиенты, которые первоначально планировали обратиться за финансированием в следующем году, приходят уже сейчас.
— Многие беларусы в Польше работают не по трудовому договору (umowa o pracę). Например, часто у них договор поручения (umowa zlecenie), договор подряда (umowa o dzieło) или открыто ИП (JDG). Ваш опыт показывает, что это имеет отрицательное влияние на решение банка?
— Банк анализирует все формы трудоустройства: umowa o pracę, umowa zlecenie, JDG. Мы не видим тенденции к тому, чтобы банки отдавали предпочтение umowa o pracę, отказывая клиентам, которые работают, например, по umowa zlecenie.
Но банки по-разному оценивают кредитоспособность и выдвигают разные требования в случае каждой из форм трудоустройства. Например, по JDG требуется ведение деятельности в течение минимум 12 месяцев. По umowa zlecenie – 6 или 12 месяцев. А вот по umowa o pracę минимальное требование банков — три месяца.
Но если клиент удовлетворяет требованиям по продолжительности трудоустройства, а также имеет достаточную кредитоспособность, то, по моему опыту, форма трудоустройства не влияет на принятие решения по кредиту.
«Карта побыта не во всех банках обязательна»
— Насколько важно, чтобы у клиента был сталы побыт в Польше?
— Некоторые банки принимают только карту сталого побыту. Но у меня в портфеле есть все банки. И мы обязательно найдём возможность финансирования и для клиентов с побытом часовым или же только с визой. Подчеркну, что даже карта побыта не во всех банках является обязательным документом для подачи заявки на кредит. Уже не однажды у меня были случаи, когда у клиента карты побыта не было, а финансирование он получил.
— Каковы базовые условия, при которых банки готовы кредитовать заявителя? И что вы посоветуете, чтобы с большей вероятностью получить кредит?
— Если человек работает по umowa o pracę, то требуется минимум три месяца работы. Но чтобы повысить шансы на получение кредита, лучше быть трудоустроенным минимум шесть месяцев. В этом случае мы можем выбирать из большего числа банков, и такой доход рассматривается как более стабильный. Предпочтение отдаётся, конечно, трудовым договорам на неограниченный срок, но и доходы по договорам на определённый срок принимаются во внимание. К каждому случаю подходим индивидуально. Подбираем банк под запросы клиента, а не наоборот.
По JDG деятельность должна вестись в течение минимум 12 месяцев — либо на основании приходно-расходной книги, либо по ryczałt (фиксированная ставка налога. — Прим. MOST). Банк предпочитает, чтобы доход был стабильным. Высчитывается средний доход за текущий и предыдущий календарный годы.
По umowa zlecenie требуется трудоустройство как минимум в течение шести месяцев, но также банк может потребовать PIT (налоговую декларацию. — Прим. MOST) за предыдущий налоговый год, чтобы подтвердить, что это стабильный доход. С другой стороны, если человек работает по umowa zlecenie от 12 месяцев, банк такую верификацию уже не проводит. При работе по umowa zlecenie заработок должен приходить на банковский счёт — для ряда банков является проблемой, если средства выплачивались вам наличными.
«Заявки рассматривают до двух месяцев, а то и больше»
— Как долго в среднем рассматриваются заявки? Продавцы жилья готовы ждать этот период?
— Обычно решения по заявкам на «безопасный кредит 2%» выдаются в период от двух недель до двух месяцев, а некоторые клиенты ожидают и дольше. Некоторые банки оказались не готовы к такому количеству заявок и, к сожалению, очереди и время ожидания в этих банках очень длительные. Поэтому когда речь идёт о договорах купли-продажи или строительства жилья, я рекомендую предусматривать в них двух- или трёхмесячный срок, в течение которого сделка будет профинансирована.
Конечно, продавцы отдают предпочтение покупателям, у которых на руках есть вся сумма. Но если речь идёт о кредите, то часто уплачивается аванс, чтобы продавец готов был подождать решения банка. Иногда авансы являются возвратными — об этом можно договориться с продавцом.
Если в дальнейшем заявка на кредит удовлетворяется, то задаток либо учитывается в счёт доли собственного вклада покупателя, либо — например, если банк финансирует 100% сделки — продавец возвращает средства покупателю. Подчеркну, что финансирование по программе «безопасный кредит 2%» может быть привлечено на 100% стоимости жилья. Даже если у кредитополучателя нет собственных средств, то это не отразится на стоимости кредита.
— Почему в Польше принято обращаться за помощью к кредитному консультанту (дорадце), а не подавать документы непосредственно в банк самостоятельно?
— Во-первых, наша помощь бесплатна. У нас подписаны договоры с банками, и мы не перекладываем стоимость своих услуг на клиентов. Во-вторых, клиент имеет возможность подать заявки в несколько банков за один визит к дорадце. Мы сразу анализируем и сравниваем все условия. Мы подчёркиваем преимущества и недостатки каждого банка для клиента. Конечно, окончательный выбор банка — за клиентом. Но мы обращаем его внимание на те моменты, о которых ему бы не рассказали в конкретном банке, если бы он туда обратился напрямую. Кроме того, мы подаём заявления на те платформы, на которых процесс идёт намного быстрее.
Услуги кредитного консультанта полностью бесплатны. Мажена Зайковска проанализирует финансовые возможности клиента, соберёт и сравнит предложения по кредитам от банков, поможет выбрать лучший вариант и подготовить все необходимые документы. Записаться на консультацию можно по телефону: +48 668 105 969, в Telegram и WhatsApp или по электронной почте: marzena.zajkowska@twojekspertfinansowy.com.pl.
