Как купить дом в Польше и получить разрешение на его покупку от польского МВД? Про это рассказывает Telegram-канал Dzik Pic.
Олег — ИT-специалист из Минска. Приехал в Польшу шесть лет назад. В прошлом году купил дом в Гданьске, весной 2022-го получил разрешение МВД на покупку.
Разрешение — за два с половиной месяца, кредит — под 6,5%
Семья Олега привыкла к району старого города и хотела дом неподалёку. Искали застройщика, готового ждать иностранца с разрешением. Таких вариантов было мало.
У девелопера, с которым в итоге договорились, уже был кейс по продаже дома белорусам. Он согласился ждать разрешения девять месяцев. Это было задокументировано. Олег внес 20 000 злотых залога (его бы не вернули, если бы от МВД пришёл отказ), подписал «умову резервационную», забронировав дом.
Антипример: другой застройщик (мелкий) продавал похожие дома дальше от старувки и сильно дешевле, можно было купить даже без кредита. Но продавец дал три месяца на получение разрешения, штраф — почти 20% от стоимости дома.
Олег получил кредит под 3,2% (20% собственных средств). В 2022 году плавающая ставка выросла до 6,5%, поэтому поменяли на фиксированную сроком на 5 лет.
После одобрения кредита произошла оплата за дом. Затем подписали «умову девелоперскую». К концу 2021 года дом достроили, подписали акт приёма-передачи. Застройщик дал ключи, Олег начал делать ремонт (конечно, на свой страх и риск).
После процедуры приёма-передачи Олег обратился к адвокату, чтобы тот помог с подачей документов на разрешение в МВД. Разрешения ждали два с половиной месяца. Только после этого был заключен договор купли-продажи дома.
Как купить недвижимость в приграничной зоне
При покупке недвижимости в приграничной зоне иностранец не должен получать разрешение МВД, если покупает квартиру с формой собственности spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Это собственность кооператива (spółdzielnia). Она не включает долю земли. Приобретается право пользоваться помещением, делать ремонт, совершать сделки по купле-продаже. В основном это квартиры до 2008 года постройки на вторичке.
Более распространена полная собственность (prawo własności) — вместе с квартирой или домом приобретается доля земли. Иностранцу нужно разрешение МВД, если недвижимость в приграничной зоне. Вот перечень гмин.
Алгоритмом покупки с телеграм-каналом Dzik Pic поделился Артём Сафонов, финансовый консультант Phinance S.A. в Гданьске (для вторички — аналогичный).
- Подписать «умову резервационную» или предподготовительную. Оставить задаток.
- Собрать документы для получения кредита, получить положительное решение.
- После того как дом получит юридический адрес (застройщик отдаст информацию в Urząd Miasta Gminy), подать документы на разрешение в МВД.
В МВД подают заявление (внёсек), карту побыту, паспорт, документацию квартиры/дома, вступительный договор купли-продажи, документы, подтверждающие происхождение средств. Понадобятся копии беларусских оригиналов с присяжным переводом. Перечень в каждом случае может немного отличаться.
Сейчас консультанты рекомендуют указать во внёске в том числе политические причины переезда: по их мнению, после 24 февраля «трудовых» и «бытовых» причин может быть недостаточно.
Сроки ожидания: от четырёх до шести месяцев, может растянуться и до года.
Страхования, если откажут, нет.
Получив разрешение, покупатель и застройщик/собственник идут к нотариусу и подписывают «умову концову» (акт купли-продажи).
После начала российского вторжения в Украину в 2022 россиянам в разрешениях отказывают, говорят консультанты. Есть случаи отказов и беларусам. Dzik Pic направил запрос в МВД и обещают поделится статистикой, если её откроют.
Что есть в доме
По словам Олега, стандарт сдачи недвижимости в Польше значительно выше, чем в Беларуси. В Минске у него осталась квартира в новостройке в дорогом ЖК.
— Здесь в доме была сделана абсолютно вся электрика: розетки и выключатели стояли уже чистовые. Причём не по одной точке на комнату. Были все выводы для освещения на потолках. Стены — ровные, но ещё не зашпаклёваны и не покрашены. Разведена вся сантехника, на всех этажах смонтированы водяные полы. Котел — Bosch последней модели, конденсационный, одноконтурный, плюс бак на 120 литров для котла.
Из нестандартного — на всех этажах смонтирована система центрального пылесоса. Есть фундамент и вывод дымохода для камина. Установлена система приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией. У входной двери — видеодомофон. Управление рекуператором, котлом и домофоном возможно по Wi-Fi.
Также стоят гаражные ворота с электроприводом. В доме — разводка под сигнализацию. На окнах — ролеты с электроприводом. По периметру участка — забор. Перед домом — плитка. На фасаде — наружное освещение.
Ремонт в доме Олега делали в основном отделочники из Беларуси. Бригада нашлась на специализированных форумах. Олег говорит, что расценки у всех разные. Кто-то берёт 500 злотых за 1 кв.м. «под ключ», кто-то — тысячу. Олег за услуги строителей заплатил 60 тысяч, за ремонт, включая стройматериалы, 200 тысяч злотых.
— Если делаешь ремонт немного интереснее, чем из Leroy Merlin, приходится долго ждать и много платить. У всех сроки по договору от трёх месяцев — никто тебе раньше ничего не привезёт. Для Польши это норма.
