Екатерина (имя изменено) построила квартиру в Минске, а перебравшись во Вроцлав, заключила договор с польским застройщиком. По просьбе MOST она сравнила типовые условия строительства квартир в Беларуси и Польше. Сравнение оказалось не в пользу беларусских компаний.
В Польше вступление в строительство происходит в два этапа. Первый — резервация конкретной квартиры (в строительных осях) за покупателем. На этом этапе заключается предварительный договор, по нему выплачивается сумма, которая впоследствии должна стать задатком. Второй — Umowa deweloperska. Это окончательный договор, в нём указываются права и обязанности сторон, условия финансирования, планировка и другие параметры. Umowa deweloperska заверяется у нотариуса.
«В Беларуси был общий котёл»
В Минске строительство дома, в котором Екатерина покупала квартиру, финансировалось за счёт эмиссии жилищных облигаций. Это было ещё до того, как требования к эмитентам были законодательно ужесточены с целью защиты прав покупателей жилья.
Екатерина отмечает, что в договоре с минским застройщиком не было пункта о целевом использовании средств (в отличие от типового договора долевого строительства): средства направлялись в «общий котёл».
В Польше же договор предполагает, что деньги клиента аккумулируются на доверительном счёте (rachunku powierniczym), средства с него могут быть направлены исключительно на строительство конкретного объекта. Более того, банк перечисляет застройщику очередной транш в соответствии с графиком платежей только после того, как целевым образом использованы средства предыдущего транша. Причём представитель банка должен убедиться в завершении предыдущего этапа строительства.
— В договоре написано, что сохранность средств, которые хранятся на rachunku powierniczym, гарантируется специальным фондом.
«Есть ощущение, что в Польше мы больше защищены»
Как и в Беларуси, в Польше после окончания строительства производится окончательный обмер площади жилого помещения и делается перерасчёт его стоимости. Но в договоре с польским застройщиком указано, что если площадь окажется больше запланированной, то девелопер отказывается от требования доплат с покупателя. А вот если меньше, то возвращает средства за недостающие квадраты. При этом при отклонении от площади, указанной в договоре, больше чем на 1,5% (в любую сторону) заказчик имеет право расторгнуть договор.
Как и в Беларуси, в общую площадь квартиры не включаются пространства дверного и оконных проёмов и ниши, но включаются внутренние перегородки.
Штрафы за просрочки в исполнении обязательств одинаковы для обеих сторон (застройщика и покупателя квартиры) и не могут превышать 4,5% от общей стоимости строящегося помещения.
— В Беларуси сроки строительства нашей квартиры были очень серьёзно сорваны. Но застройщик остался должен нам ноль рублей и ноль копеек. Продление сроков было объяснено тем, что они устраняли какой-то конструктивный недостаток. И был такой хитрый пункт, что в этом случае застройщик как будто не нарушает своих обязательств перед нами, нам просто выслали допсоглашение, — вспоминает Екатерина. — В Польше, конечно, стоило бы делать выводы после того, как мы проживём это строительство, но пока есть ощущение, что здесь мы больше защищены.
Сдают дом, и ещё полгода могут передавать квартиру
В Беларуси семье Екатерины передавали квартиру без чистовой отделки, хотя некоторые застройщики готовы сдавать квартиры «под ключ». В Польше возможность чистовой отделки предусмотрена: на выбор клиентов предлагается четыре базовых варианта, посмотреть коллекции стройматериалов и решений можно в шоу-руме застройщика. Но Екатерина отмечает, что и здесь такая опция есть не у всех строительных компаний.
В состав квартиры, которая понравилась Екатерине во Вроцлаве, входит терраса, но она не включается в общую площадь помещения (однако цена метра в квартирах с террасой выше, чем в квартирах без неё).
Единственный момент в договоре, который удивил беларуску, — квартира передаётся в собственность покупателя в течение полугода после ввода дома в эксплуатацию.
— Менеджер объяснила нам, что в течение этого периода в квартиру будет обеспечен доступ, ей можно будет пользоваться, делать ремонт. Но нельзя распоряжаться: продавать, дарить и тому подобное.
