В Польше различают несколько типов договоров аренды жилья. Рассказываем об их особенностях и о том, какие права и обязанности сторон предусматривает каждый из них.
Независимо от типа, договор аренды должен включать следующие элементы:
- Стоимость аренды и условия оплаты;
- Комиссии;
- Размер залога и условия его возврата;
- Данные обеих сторон с реквизитами;
- Описание квартиры и её оборудования;
- Протокол сдачи-приёмки.
1. Договор аренды квартиры на определённый срок (Umowa najmu mieszkania na czas oznaczony/określony)
Этот тип договора используется чаще всего. В нём прописывается дата окончания срока аренды, а размер арендной платы устанавливается на весь срок действия договора. Это даёт гарантии обеим сторонам.
Однако в договоре такого типа прописываются и условия досрочного расторжения. Например, по инициативе арендодателя это может произойти в случае возникновения задолженности по оплате жилья.
Если арендатор захочет расторгнуть договор по причинам, не указанным в договоре, ему придётся заплатить арендодателю за оставшееся время. Например, если до окончания срока аренды остаётся два месяца, их необходимо будет оплатить.
2. Договор аренды квартиры на неопределённый срок (Umowa najmu mieszkania na czas nieoznaczony/nieokreślony)
Этот тип договора даёт сторонам возможность расторгнуть его в любой момент, поскольку не предусматривает конкретной даты выселения. Как правило, о расторжении требуется уведомить заранее — обычно это месяц или два в зависимости от договорённостей. Расторжение может инициировать как владелец, так и арендатор.
Существуют также ситуации, в которых договор может быть расторгнут без предварительного уведомления. Например, арендатор может расторгнуть договор, если помещение имеет дефекты, о которых он не знал в момент заключения договора, а арендодатель — если арендатор допустил задолженность по оплате за два месяца либо сдал жильё в субаренду без письменного согласия собственника. В любом случае арендатору предоставляется месяц для освобождения арендуемого жилья и поиска нового.
3. Окказиональный договор (Umowa najmu okazjonalnego)
Несмотря на то, что предыдущие типы договоров найма предусматривают возможность расторжения, выселить недобросовестных арендаторов бывает непросто. И этот вопрос приходится решать в суде.
Поэтому некоторые арендодатели настаивают на подписании окказионального договора. Его основным отличием является возможность быстрого выселения арендатора, поскольку предполагается, что он имеет жильё, куда может съехать при необходимости.
Для оформления окказионального договора требуются дополнительные документы. Это заявление арендатора о согласии на выселение, а также свидетельство о наличии жилья для выселения (Oświadczenie o adresie do umowy najmu okazjonalnego). Документ должен быть заверен нотариусом. Обычно для получения свидетельства (oświadczenie) арендатору приходится договариваться со знакомыми или родственниками, владеющими жильём.
Однако и в этом случае владелец может выселить арендатора лишь в случаях, предусмотренных законом, например, если арендатор не платит за аренду три месяца подряд или использует жильё не по назначению.
Окказиональный договор, в отличие от обычного, требует выполнения некоторых формальностей. Так, арендодатель обязан сообщить о нём в налоговую инспекцию в течение двух недель. Если он этого не сделает, окказиональный договор будет рассматриваться как обычный договор аренды. И все меры защиты арендодателя, в том числе возможность упрощённого выселения, применяться не будут.
На что ещё обратить внимание при подписании договора аренды
- Проверьте право собственника на помещение. Попросите документы, которые его подтверждают: выписку из земельно-ипотечной книги, нотариальную доверенность или договор субаренды. Это поможет избежать мошенничества и убедиться в законности сделки.
- Договор заключается в письменной форме. Если арендодатель отказывается от этого, стоит задуматься о его добросовестности.
- Обратите внимание на состояние квартиры: трещины, плесень, грибок. Сверьте состояние помещения с его описанием в договоре. Опишите в акте сдачи-приёмки имеющиеся дефекты, также рекомендуется сфотографировать их.
- Заранее уточните возможность изменения интерьера и определите, кто несёт финансовую ответственность за аварийный ремонт.
Не забудь подписаться на MOST в Телеграм. Мы главное медиа беларусов в Польше.
