В Польше существует практика внесения залога за аренду недвижимости — кауции. Как правило, после выселения кауция возвращается арендатору. Но бывают ситуации, когда арендодатель оставляет кауцию себе. MOST изучил польское законодательство и разобрался, когда арендодатель обязан вернуть кауцию в полном объёме, когда — частично, а когда может не возвращать.
Условия получения и возврата кауции регулируется Законом о защите прав жильцов (Ustawa o ochronie praw lokatorów). По нему кауция не является обязательной, решение о ней принимает арендодатель. Шестая статья закона устанавливает максимальный размер кауции: она не может превышать 12-кратного размера месячной оплаты. То есть, если стоимость аренды составляет 2000 злотых, максимальный размер кауции — 24 тыс. злотых. Но, как правило, арендодатели устанавливают размер кауции равный одной или двум месячным оплатам.
Условия получения и возврата кауции, а также её размер должны быть чётко обозначены в договоре аренды недвижимости. Если арендодатель обозначил наличие кауции только на словах, переданные деньги не будут юридически зафиксированы, а значит, вернуть их будет невозможно.
После выселения арендатора, кауция должна быть возвращена в полном объёме в течение 30 календарных дней, если из неё не производилось каких-либо компенсаций. Отсчёт начинается не от дня окончания действия договора аренды, а от дня, когда арендодателю стало известно, что арендатор покинул помещение. Поэтому важно сообщить об этом арендодателю в письменной форме. Например, посредством смс-сообщения на телефон или в мессенджер.
В каких случаях кауцию могут не вернуть
Кауция возвращается в том случае, если арендатор выполнил все обязательства перед арендодателем: внёс оплату за весь период проживания, не имеет долгов по коммунальным платежам, не повредил имущество. Соответственно, арендодатель имеет право оставить всю кауцию или её часть себе для покрытия расходов, если арендатор таких условий не выполнил.
Однако на практике арендодаторы часто стараются оставить кауцию себе. В группе «Беларусы ў Варшаве» в Фейсбук MOST нашёл массу историй о невозвратах кауции без каких-либо причин.
«Хозяева оттягивают момент, чтобы вернуть деньги. Говорят, что возврат денег может занять до шести месяцев», — говорит одна из участниц группы.
Другой участник столкнулся с такой ситуацией: подписал с владельцем квартиры акт приёма-передачи, в котором указано, что всё в порядке. Когда пришло время отдавать кауцию, арендодатель пошёл на попятную и выставил счёт (выслал скрин калькулятора) арендатору на ремонт пола в размере 5120 злотых. Мужчина задаёт вопрос: «Правомерно ли с ним судиться? Можно ли потребовать возврата кауции через суд?»
«Хозяева не хотят возвращать кауцию, говоря, что мы и так им мало платили за квартиру. Хотя платили согласно договору», — делится своей ситуацией ещё один участник.
Тем не менее если очевидных повреждений имущества нет, но оно имеет следы естественного износа, арендодатель обязан вернуть кауцию. Необоснованный отказ от возврата будет противоправным деянием.
Что такое естественный износ
В Гражданском кодексе Польши сказано, что арендатор обязан передать арендодателю помещение и имущество в «неиспорченном» состоянии и не несёт ответственности за естественный износ (normalne zużycie). Но при этом арендатор несёт ответственность за ущерб, возникший в результате его бездействия, небрежности, умышленных действий или действий, выходящих за рамки нормального использования.
Здесь возникает вопрос: что такое естественный износ и как его отличить от нанесения ущерба. К сожалению, термин «естественный износ» не закреплён польским законодательством, поэтому арендатор и арендодатель могут трактовать его по-своему.
Естественным износом принято считать износ, который становится результатом обычного повседневного использования. Например, естественным износом пола будут считаться единичные царапины, появившиеся в результате использования мебели, а повреждениями — явные дефекты пола, битая плитка, испачканный и порванный ковёр. Естественным износом стен будут являться самопроизвольные трещины на стене, естественно выцветшие обои, облупившаяся краска. А повреждением — дыры в стене или перекраска стен в нетипичный цвет.
Если расходы на возмещение ущерба всё же имеют место, они должны быть документально подтверждены счетами от оценщика (rzeczoznawca), от управляющей компании или чеками из магазинов. Если такие документы отсутствуют, залог не может быть уменьшен на сумму неподтвержденных расходов.
Все расходы должны быть обоснованы. Если вещь подлежит ремонту, покупать новую за счёт арендатора нельзя. А если покупки не избежать — сумма покупки должна быть равна стоимости повреждённой вещи.
Когда обращаться к оценщику
Задача оценщика жилья (Rzeczoznawca mieszkaniowy) — точная оценка состояния жилого помещения, в том числе ущерба, возникшего в результате аварий, стихийных бедствий или иных обстоятельств, например, после сдачи квартиры в аренду.
К оценщику стоит обратиться в случае, когда спор по поводу возврата кауции между арендодателем и арендатором заходит в тупик. Этот специалист не только выявит размер ущерба и его причины, но и подготовит подробный отчёт (описание ущерба, анализ причин, расчёт стоимости ремонта и так далее). Такой документ может рассудить обе стороны и будет иметь ключевое значение в случае юридических прений.
Стоимость работы оценщика может варьироваться в зависимости от опыта, компетенций специалиста, объёма оценки, сроков и других факторов. Мониторинг предложений на польском рынке показывает, что в среднем стоит рассчитывать не менее чем на 500 злотых.
Обратиться к оценщику может любая из сторон конфликта. Единственный нюанс: если инициативу проявляет арендатор, по возможности стоит провести оценку до выселения из квартиры. Произвести оценку после выселения можно будет только с согласия арендодателя. Также стоит соотнести затраты на услуги оценщика с размером кауции, чтобы не потерять деньги.
Как увеличить шансы на возврат кауции после выселения
- Подробно пропишите все положения, касающиеся кауции, в договоре (размер, способ подтверждения оплаты, особенности возврата и так далее).
- В момент подписания договора оформите акт приёма-передачи квартиры (protokół zdawczo-odbiorczy). В таком акте стоит описать всё вплоть до мелочей: состояние мебели, пола, стен, сантехники, ковров, дверей и так далее. Все записи стоит сфотографировать и сохранить до дня выселения.
- Получите документ, подтверждающий факт передачи кауции. Это может быть банковский чек о переводе оплаты, расписка, квитанция и так далее. Способ получения неважен. Важно, чтобы в документе были обозначены сумма и назначение.
- Относитесь к чужому имуществу бережно. А при возникновении каких-либо нюансов сообщайте о них арендодателю заранее, чтобы успеть решить вопрос ущерба до выселения.
Когда идти в суд
Если при безукоризненном соблюдении всех условий договора арендодатель отказывается вернуть кауцию, не обосновывая своё решение, можно обратиться в суд.
Прежде чем подать иск, стоит написать письмо владельцу жилья с требованием вернуть кауцию в установленный договором аренды срок. Если это не сработает, стоит переходить к следующему этапу — суду.
Для суда стоит подготовить максимальное количество доказательств: договор аренды помещения, документ, подтверждающий оплату кауции, подтверждение попытки досудебного урегулирования конфликта (то самое письмо), сообщение о выезде из помещения, документы, подтверждающие оплату за аренду, чинш и другие, указанные в договоре, счета. Список не является исчерпывающим.
Прочитать о том, как подать иск в польский суд, можно тут. Но лучше всего, обратиться к специалисту, который может грамотно подготовить документы и подать их.
